Quando decidi di vendere un immobile è fondamentale verificare la legittimità del bene dal punto di vista urbanistico-edilizio, soprattutto per procedere con il rogito poiché senza la conformità urbanistica l’atto può considerarsi nullo. Vediamo insieme cosa significa.
Per conformità catastale si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali della corrispondente planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Ag. delle Entrate) ricopre una funzione fiscale e non urbanistica. Non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi all’intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili. Invece la conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio. Devi tenere presente che ogni immobile per essere edificato e per essere modificato necessita della presentazione di un progetto presso il Comune di appartenenza e, nei casi previsti, viene rilasciato un titolo edilizio abilitativo che ne garantisce la conformità alle normative edilizie. Indagare sulla conformità urbanistico-edilizia di un immobile e verificarne la regolarità significa, dunque, dimostrare che esso in nessuna delle sue parti è abusivo. La norma di riferimento in materia edilizia ad oggi è il Testo unico DPR 380/2001, con le modifiche apportate dalla L. 21 giugno 2017, n. 96 e dalla L. 4 agosto 2017, n. 124. Non necessariamente. Bisogna vedere quali modifiche hai apportato. Gli interventi edilizi sono così classificati: La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è prevista per gli interventi di manutenzione straordinaria che però non riguardano le parti strutturali dell’edificio. Ad esempio il rifacimento degli impianti, anche solo uno di essi, lo spostamento di tramezzi interni non portanti, l’apertura la chiusura e lo spostamento di porte, il frazionamento o l’accorpamento, ecc. La SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività) è per interventi di manutenzione straordinaria che riguardano parti strutturali dell’edificio, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli relativi al Permesso di Costruire. Un esempio può essere il rifacimento del tetto. Il Permesso di Costruire invece riguarda le nuove costruzioni, la ristrutturazione edilizia con variazione di volumetria, destinazione d’uso e ristrutturazione urbanistica. Per le prime due pratiche è possibile procedere con l’inizio dei lavori subito dopo la presentazione della documentazione al Comune, poiché subentra il silenzio-assenso. In questo caso a prendersi la responsabilità è il tecnico incaricato dal proprietario. Il Comune comunque entro 30 giorni può bloccare i lavori laddove ritiene opportuno. Mentre per quanto riguarda il Permesso di Costruire è necessario aspettare, appunto, il permesso da parte dell’amministrazione comunale per cominciare i lavori. La documentazione ad oggi acquisisce questa terminologia, possiamo trovare alcune varianti a seconda del periodo di costruzione e di interventi dell’immobile di riferimento: prima del 1967 solamente gli edifici costruiti nei centri abitati avevano la licenza edilizia, dopo il 1967 tutti gli immobili hanno questa licenza, dal 1977 fino al 2001 (anno dell’entrata in vigore del Testo unico) vi è la concessione edilizia che in seguito, nel 2001, diventa Permesso di Costruire. La DIA (Denuncia Inizio Attività) è stata sostituita dalla SCIA nel 2016. Inoltre in passato esisteva anche la CIL (Comunicazione Inizio Lavori), che è ancora prevista, ma solo per esigenze temporanee. Come hai potuto ben vedere riconoscere un immobile conforme urbanisticamente, quindi non abusivo, non è così facile come sembra. Qui entra in gioco il ruolo del consulente immobiliare, qui entriamo in gioco noi. Ti seguiamo dall’inizio alla fine della trattativa e siamo sempre disponibili per ascoltare ogni tuo dubbio, incertezza, domanda e risponderti, senza lasciare mai niente al caso. La differenza con la conformità catastale
Regolarità di un immobile
Quindi se ho modificato casa dal momento in cui l’ho acquistata è abusiva?
Per ogni intervento è prevista una pratica edilizia da presentare al Comune di appartenenza, tranne per la manutenzione ordinaria poiché riguarda tutti quegli interventi che non apportano modifiche strutturali all’abitazione, come ad esempio la sostituzione delle prese, il tinteggiamento, il cambio degli infissi, ecc.
CILA, SCIA e Permesso di Costruire
In passato?
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