Cambio di destinazione d’uso degli immobili: cos’è e come funziona

Scopri come si effettua il cambio di destinazione d’uso degli immobili e le prassi più comuni

Scopri come si effettua il cambio di destinazione d’uso degli immobili e le prassi più comuni

Il cambio destinazione d’uso di un immobile è una procedura burocratica che consente di modificare la funzione di un’unità immobiliare. Si ricorre a questa prassi quando si vuole utilizzare un immobile in modo differente rispetto allo scopo per cui era stato costruito: se si intende trasformare un ufficio in un’abitazione, ad esempio, è necessario richiedere un cambio di destinazione d’uso.

Le principali destinazioni d’uso sono: industriale, residenziale e commerciale. Ogni cambio di destinazione d’uso è regolamentato da specifiche norme edili e burocratiche, perché ogni tipologia di utilizzo immobiliare richiede il rispetto di particolari requisiti. In questo articolo ti illustreremo le prassi più diffuse per i cambi di destinazione d’uso e quali sono i parametri da rispettare.

Cambio di destinazione d’uso: cosa prevedono le norme

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile deve essere effettuato dal punto di vista catastale e urbanistico. Per attuare la trasformazione occorre ottenere le opportune autorizzazioni, altrimenti si commette un abuso edilizio. È necessario considerare inoltre che:

·         Le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune in cui è ubicato l’edificio potrebbero non prevedere il cambio di destinazione d’uso.

·         Potrebbe essere necessario effettuare dei lavori per modificare la struttura dell’immobile per renderlo adatto alla destinazione desiderata.

Autorizzazione urbanistica e autorizzazione catastale

Per cambiare la destinazione d’uso di un immobile è necessario richiedere un’autorizzazione urbanistica. In questo frangente potrebbero verificarsi i seguenti casi:

·         Se il cambio destinazione d’uso non richiede lavori e modifiche edilizie può essere sufficiente presentare la Denuncia di Inizio Attività (DIA), sottoscritta da un tecnico qualificato.

·         Se occorre effettuare dei lavori di modifica è necessario richiedere un permesso per costruire.

·         Quando la trasformazione di un locale è all’interno di un condominio, il regolamento interno potrebbe vietarla, anche se il Piano Regolatore Generale approvasse le modifiche.

Il decreto Sblocca Italia ha semplificato la procedura da seguire per i cambi di destinazione urbanisticamente rilevanti. Esistono quattro categorie: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, rurale e commerciale. I cambi di destinazione devono essere richiesti quando si passa da una categoria distinta ad un'altra. I passaggi invece tra destinazioni appartenenti alla stessa categoria sono effettuabili senza richiesta di cambio di destinazione d’uso.

Quando si cambia la destinazione d’uso di un immobile occorre comunicare la nuova destinazione d’uso catastale all’ufficio preposto dell’Agenzia delle Entrate, perché la variazione modifica anche gli importi di imposte come IMU, TASI e TARI. È necessario, inoltre, ottenere il Certificato di Agibilità dal Comune e il certificato attinente alla classe energetica, prima di usare l’edificio come nuova destinazione.

Cambio destinazione d’uso con opere e senza opere

La normativa distingue due tipologie di cambio destinazione d’uso, a seconda che si tratti di un cambio destinazione d’uso con opere di modifica strutturali e il cambio di destinazione d’uso senza lavori di modifica.

·         Il cambio destinazione d’uso con opere avviene quando il cambio di destinazione richiede una modifica della struttura dell’edificio. In questo caso è necessario richiedere il permesso di costruire, la cosiddetta SCIA. La nuova destinazione d’uso dell’unità immobiliare deve inoltre essere allineata alle norme del Piano Regolatore Generale del Comune in cui è sito l’immobile.

·         Il cambio di destinazione d’uso senza opere avviene quando il cambio di destinazione d’uso non richiede nessun lavoro di modifica strutturale dell’immobile. In questo caso occorre richiedere una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

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Il cambio di destinazione d’uso di un immobile richiede la conoscenza di specifiche procedure, come avrai potuto intuire da questo articolo. È il geometra a effettuare le pratiche e stabilire come è meglio procedere per ottenere il cambio di destinazione d’uso di un immobile. Nella nostra agenzia, potrai usufruire delle consulenze e dei servizi di un geometra in sede, che sarà in grado di affiancarti e consigliarti per il cambio di destinazione d’uso del tuo immobile.  

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